??原本应该是“金九银十”前奏的8月份,东莞的住宅成交量却持续出现下滑,同比去年同期下滑约四成,签约量更是创下过去8年来的最低水平。今年前8月供应量同比萎缩16%,网签量同比萎缩7%。

??成交:

??雨天也有影响

??今年以来,东莞住宅成交量一直处于较低水平。即使是3月、5月和6月等传统旺季月份的成交量也仅刚刚达到45万平方米。进入下半年,7、8月份的住宅成交量出乎意料地继续下滑。7月份住宅成交量不到40万平方米,8月份则更低。

??合富大数据显示,今年1-8月东莞一手住宅新增供应仅274万平方米,同比减少16%。网签均价17012元/平方米。

??业内人士介绍,在楼市调控政策影响下,开发商推货积极性下降;在部分楼盘定价仍然相对较高的情况下,楼市观望氛围浓郁,签约量难以提升。

??8月楼市成交惨淡让人惊讶。8月份以来,东莞住宅网签量一直处于低位,直到8月的最后一周(即上周),楼盘在月底集中签约,周住宅签约量达984套,环比增加近1倍。合富研究院介绍,上周签约量创过去9周以来最多,主要原因为月底房企冲刺任务集中签约。但是值得注意的,即使是近9周以来最高的签约量,与往年旺季时周签约量达到千套以上相比,称得上“冷淡”。

??合富大数据显示,8月东莞一手住宅供应约40.2万平方米,同比减少45%,创过去4年同期最低,连续2个月环比减少;一手住宅签约33.3万平方米,同比减少39%,创过去8年同期最低,在今年内仅高于春节时2月的水平;签约均价约17154元/平方米,同比微涨4%。合富研究院认为,下半年楼市调控政策不放松,供求量均呈回落态势。

??记者在踩盘时获悉,8月雨天较多,楼盘上门客量少,自然成交不景气。

??区域:

??2/3区域网签不过百

??从区域来看,8月份缺乏集中签约个盘支撑,各个区域的签约量都表现出低迷状态,约有2/3区域网签量不足100套。

??从供应量来看,8月临深片区和莞北片区供应量创年内最高。合富大数据显示,8月临深片区新建商品住宅供应约1541套,在全市新增供应量中占比46%;其次为莞北片区,共884套,占比27%。两大片区供应量均创了年内最高,合计占比达73%。其余片区供应低迷。由于长期缺乏新货入市,难以吸引购房者的关注,加上不少区域定价仍然偏高,各区域网签量也呈现低迷状态。

??合富大数据显示,东莞8月有2/3区域的网签量不足100套;前十个区域中仅3个区域房价同比下降,即普遍区域房价总体仍保持小幅上涨。其中虎门以448套签约总量排第一,万江、桥头和茶山签约量同比增幅较大。

??去库存:

??压力大小业内有分歧

??8月去库存压力略有上升。合富大数据显示,截至8月底东莞一手住宅库存面积约491万平方米,环比7月微增。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为13.7个月、12.6个月和12.0个月。东莞住宅库存量连续9个月稳定在490万平方米上下。按2个月平均数计算,去库存时间连续6个月减少后,8月首次出现小幅增加,但幅度不明显。合富研究院认为,剔除限签因素,东莞去库存压力总体水平偏低。

??不过,优房超·瑞城搜则表示,目前东莞的住宅库存量达487.62万平方米,库存量仍然保持高位,消化周期需10.78个月,去库压力仍然较大。

??业内分析:

??东莞楼市供求量加速萎缩,置业者多持币观望

??今年6-8月全国不少城市政策加码,彰显着中央调控房价的决心。8月东莞楼市受大环境影响,总体热度表现持续回落,成交日趋理性。开发商放慢入市步伐,置业者持币观望,最终导致8月供求创近几年新低。

??合富研究院认为,今年东莞楼市总体维持供应不足状态,从各月累计供求走势看,供应量均少于网签量,考虑到限签因素,真实供应不足情况更为严重。上半年供求量同比整体持平,但进入下半年后,供求双双萎缩程度加深。尤其是6-8月全国楼市调控政策出台持续不断,楼市预期呈回落趋势,开发商降低入市意愿,置业者持币观望增多。

??优房超·瑞城搜也表示,成交量环比持续下滑,说明目前购房者持观望态度,成交持续降温,在限价、限签楼市调控政策下,东莞市场环境仍然严峻,不容乐观。

??相关新闻

??3-8月新建多高层住宅

??均价16791.64元/平方米

??广州日报讯 (全媒体记者蒋幸端)昨日,东莞市发改局发布《东莞市新建商品住宅网上签约销售价格情况》,2018年3月-8月,东莞市地面建筑层数超过4层(多高层)的销售均价为16791.64元/平方米,地面建筑层数4层以下(低层)的销售均价为22779.77元/平方米,与2-7月房价基本持平。

??松山湖高层住宅售价环比下滑

??从镇街方面来看,今年3-8月,地面建筑层数超过4层(高层住宅)销售均价最高的镇街仍然是松山湖,达26898.51元/平方米,其次是长安镇,均价为26761.42元/平方米,不过,松山湖、长安两镇的高层住宅均价较2-7月统计时有明显下滑,其中松山湖跌下3万元/平方米,长安镇也从2.9万元/平方米下滑至2.67万元/平方米。但从整体来看,地理位置、经济、环境和产业结构等优势明显,松山湖、长安仍然是目前东莞高层洋房均价最高的区域。

??此外,地面建筑层数超过4层的高层住宅当中,均价达到2万元/平方米以上的镇街还有莞城、万江、南城、大朗、凤岗、塘厦,与上一次统计时相同。而销售均价较低的镇街有谢岗、桥头、望牛墩、横沥和常平等。从整体房价情况来看,目前房价较低的区域仍然为水乡片区和东北片区,较高的区域为松山湖片区和滨海片区,东南临深片区则表现出稳中有降的态势。

??临深区域低层别墅售价高

??从地面建筑层数4层以下产品来看,3-8月东莞低层别墅销售均价最高的仍然是凤岗、塘厦、黄江等临近深圳的镇街,销售均价分别为53784.52元/平方米和29560.25元/平方米、28622.87元/平方米。可见定价较高的低层住宅产品仍然处于深圳客较青睐的区域,而以本地购房者为主的区域低层别墅定价相对较低,甚至部分别墅均价低于洋房价。

??其中虎门高层住宅销售均价为17927.31元/平方米,而地面建筑层数4层以下的别墅类销售均价仅为12656.9元/平方米;沙田高层洋房销售均价17870.71元/平方米,低层别墅销售均价仅为10787.07元/平方米。

??上月商住地成交55万平方米

??广州日报讯 (全媒体记者蒋幸端)8月东莞共有9宗商住地成功拍卖,总成交占地面积达到55万平方米,出让总金额达103亿元。不过,值得注意的是,9宗商住地仅一宗达到最高限价进入竞自持阶段,其他8宗成交价格理性,溢价率低,甚至出现底价成交现象。

??从东莞公共资源交易网公布的信息看,8月份东莞土地拍卖市场上共成交了9宗商住地,累计成交面积约55万平方米,土地出让金共计约103亿元。另外,此轮拍下商住地块的房企均为外来品牌房企,分别有嘉华、万科、平安、金地、华润、金茂、卓越和云南城投等,其中金茂等房企为首次进入东莞市场。

??业内人士表示,8月商住地多位于东部产业园片区和水乡片区,这些区域后市开发难度不小,导致房企拍地时止步于最高限价前。

??近期将有13宗商住地出让

??据东莞中原战略研究中心统计数据显示,近期东莞计划公开出让地块13宗,分别位于高埗、麻涌、洪梅、虎门、厚街、南城、石碣、茶山、东坑、黄江、塘厦等11镇街。

??据介绍,其中一宗商住地位于麻涌镇华阳村,占地面积29453.68平方米,容积率1.0<R≤3.5,总建筑面积为103087.88平方米,折合楼面价10735.99元/平方米。另一宗进行公告的地块位于石碣镇北潢路以东、兴龙路以南,折合楼面价9082.70元/平方米,须按要求在地块地上配建商业建筑面积7671平方米及商品住房面积7671平方米,并无偿移交石碣镇人民政府。根据公告,竞得人须配建宗地商品住房面积10%的比例作为安居房,安居房可用于人才住房、保障性住房、租赁住房等。